Dans le projet de loi de finances pour 2027, plusieurs mesures consacrées au logement relèvent d’une logique clairement incitative. Au-delà du soutien à l’accession à la propriété, le Gouvernement cherche surtout à modifier les arbitrages des propriétaires entre location nue, location meublée et location touristique, afin de remettre davantage de logements sur le marché locatif de longue durée.
L’objectif figure explicitement dans l’exposé des motifs du PLF : il s’agit de « résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif » et d’encourager la location de longue durée en poursuivant le rapprochement entre la fiscalité de la location nue et celle de la location meublée non professionnelle.
Un avantage fiscal réduit pour les locations meublées
Le premier levier concerne le régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) imposés au réel. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, le PLF prévoit de limiter l’amortissement déductible à 2,5 % de la valeur du logement, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le traitement serait encore moins favorable : 1,5 %, avec un plafond annuel de 5 000 euros. Ces limitations ne s’appliqueraient toutefois pas à certaines résidences spécialisées, notamment pour étudiants, jeunes en formation, personnes âgées ou établissements médico-sociaux.
Le mécanisme est important, car l’amortissement permet aujourd’hui de réduire le bénéfice imposable sans correspondre à une nouvelle dépense annuelle. En plafonnant cet avantage, le Gouvernement cherche à limiter l’écart de rentabilité fiscale entre location meublée et location nue.
Le PLF modifie également le traitement des amortissements en report. Les montants non déduits au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 pourraient encore être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable. En revanche, les amortissements générés à compter de 2027 et non utilisés au titre d’un exercice ne seraient plus reportables sur les exercices suivants.
Rendre la location nue relativement plus attractive
L’objectif n’est donc pas seulement de réduire une dépense fiscale. Le Gouvernement cherche à modifier la rentabilité relative des différents usages d’un même logement.
La location nue bénéficie depuis 2026 du dispositif « Jeanbrun ». Sous certaines conditions, notamment de loyer abordable, celui-ci permet de déduire entre 3 % et 5,5 % du prix d’acquisition, avec un plafond pouvant atteindre 12 000 euros par an et par foyer fiscal. Le PLF précise que ce rapprochement entre les deux régimes doit contribuer à créer un nouvel équilibre « au profit de la location de longue durée ».
La fiscalité devient ainsi un signal adressé aux propriétaires : conserver un bien en location meublée ou touristique doit devenir relativement moins avantageux que le proposer durablement à des locataires.
Cette logique rejoint d’autres mécanismes étudiés par l’Observatoire, comme la fiscalité appliquée aux logements vacants, qui utilise également le coût fiscal pour tenter de modifier l’usage d’un logement.
Le risque d’un comportement différent de celui attendu
L’effet réel de cette réforme restera toutefois à mesurer. En théorie, la réduction de l’avantage fiscal applicable à la location meublée doit encourager un redéploiement vers la location nue de longue durée. En pratique, les réactions des propriétaires peuvent être plus diverses : arbitrage en faveur d’une autre stratégie locative, vente du bien ou moindre investissement futur.
C’est précisément ce qui fait du PLF 2027 un cas de fiscalité comportementale appliquée au logement : l’État modifie les incitations économiques pour provoquer un changement d’usage, mais la réponse des propriétaires demeure incertaine.
Le texte complète cette stratégie par un autre levier comportemental : un PTZ renforcé pour les ménages qui attendent un enfant ou ont la charge d’un enfant de moins de trois ans, y compris lorsqu’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ, sous réserve de conditions de ressources. Ce PTZ “parentalité” ne pourrait être mobilisé qu’une seule fois par bénéficiaire. Cette fois, l’objectif est d’orienter les ménages vers l’accession à la propriété.
À ce stade, ces dispositions restent celles du projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026 et peuvent encore évoluer lors de l’examen parlementaire.
Sources :
Le Monde, Budget 2027 : le logement relativement préservé, mais les APL gelées, 1er octobre 2026.
Journal de l’agence, PLF 2027 : quelles mesures impactent l’immobilier ?, 6 octobre 2026.
Mysweetimmo, PLF 2027 : Ce qui changerait pour les propriétaires de logements loués meublés, 5 octobre 2026.
